LEGISLACIÓN VALENCIANA
LEY 16/2005
Ley Urbanística Valenciana
Deroga la LEY 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalitat Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística. (DOGV número 2394 de fecha 24 de noviembre de 1994)
PREÁMBULO
I
La Ley Reguladora de la Actividad Urbanística marcó un giro notable en las
formas de gestionar el suelo en el urbanismo español, y hay que atribuir, a
favor de su aplicación, un fuerte incremento de la cantidad de suelo que se ha
puesto en el mercado para la construcción de viviendas y otro tipo de
edificaciones. Esta mayor oferta de solares ha permitido que el precio de las
viviendas se mantenga en niveles discretos en comparación con los del resto de
comunidades autónomas.
La continuada aplicación de la norma ha puesto de manifiesto, no obstante lo anterior, algunas carencias, deficiencias e interpretaciones no deseadas de la ley valenciana, al tiempo que los nuevos planteamientos de la ordenación del territorio y la incidencia que en la legislación estatal sobre el urbanismo ha tenido la intervención del Tribunal Constitucional y la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, y su reciente modificación, requieren dotar a la Comunidad Valenciana de un nuevo marco jurídico donde converjan las funciones públicas relacionadas con la utilización del suelo.
El Estatuto de Autonomía de la Comunidad Valenciana, en relación con el artículo 148.13 de la Constitución, atribuye a la Generalitat la competencia exclusiva en urbanismo y de ordenación del territorio. En el ejercicio de esta competencia se elabora la presente ley dotando a nuestra comunidad autónoma de una regulación legal cuyo objeto es la ordenación urbanística en el ámbito de la Comunidad Valenciana, mediante la regulación del régimen jurídico del suelo y la actividad administrativa de planeamiento urbanístico, la ejecución del mismo, de garantía de la legalidad y de fomento del mercado del suelo para la promoción social del mismo.
En los últimos diez años la idea de un desarrollo sostenible ha emergido como elemento fundamental de la planificación urbana. Existe una necesidad reconocida de aplicar estos principios como parte integral del planeamiento y el desarrollo urbano. La mejora de la calidad del medio ambiente, la protección del patrimonio urbano y el entorno cultural dentro y fuera de las ciudades, o el fomento de la vivienda social, se perfilan hoy como objetivos imprescindibles que deben guiar la planificación urbanística de nuestras ciudades.
La necesidad de crear una ciudad más sostenible se convierte así en uno de los mayores retos a los que se enfrentan los poderes públicos del siglo XXI, reto que la presente ley afronta decididamente dotando a nuestra comunidad del mecanismo legal necesario para diseñar políticas urbanísticas dirigidas a compatibilizar crecimiento y dinamismo económico con cohesión social, de forma que se alcance a conjugar las necesidades de crecimiento con los imperativos del desarrollo sostenible y la mejora de la calidad de vida de todos los ciudadanos.
II
En desarrollo de una política territorial sostenible para la mejora de la calidad de vida de los ciudadanos, la nueva ley urbanística valenciana tiene cuatro objetivos principales: reforzar los derechos de los propietarios de suelo, dotar de mayor transparencia y competitividad los procesos de selección del urbanizador y adjudicación de programas para el desarrollo de actuaciones integradas, adecuar la regulación de los programas a la realidad socio-jurídica vigente y fomentar la construcción de vivienda sujeta a algún régimen de protección.
Bajo estos objetivos, la ley parte de la concepción del urbanismo como una función pública desarrollada por las administraciones públicas competentes en la materia, a través de la cual planifican o definen el modelo urbanístico de ciudad; y lo desarrollan, con la participación de los propietarios, y demás operadores públicos y privados, de forma que también los ciudadanos, en cuanto sujetos particulares, tienen el derecho a intervenir y colaborar en la consecución de los objetivos expuestos.
La presente ley, al establecer el régimen urbanístico del suelo y el estatuto del propietario, parte del necesario respeto a las competencias estatales en la materia, de acuerdo con el bloque de constitucionalidad y con la doctrina del Tribunal Constitucional, del mismo modo que garantiza y respeta la autonomía municipal al otorgar a los ayuntamientos las competencias en urbanismo, quedando reservadas para la comunidad autónoma exclusivamente las que se refieren al control de la legalidad y al interés supramunicipal. La ley, dejando a salvo las competencias estatales, no regula las valoraciones, las expropiaciones ni los supuestos indemnizatorios, por ser estas materias atribuidas en exclusiva al Estado y venir reguladas en la
Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones. Lo que sí regula es el marco en el que deben establecerse las relaciones entre el urbanizador y el propietario para una adecuada gestión urbanística en lo que se refiere a la fijación de las reglas que deben presidir el establecimiento de la retribución al urbanizador en especie.
La ley refuerza la posición de los propietarios del suelo garantizando sus intereses legítimos en el desarrollo de las actuaciones urbanísticas, sin perjuicio del mantenimiento del principio en que se fundamenta el sistema relativo a considerar la producción de solares edificables como una típica función empresarial. Por eso, exige la previa definición de la obras de urbanización a desarrollar a fin de aclarar incertidumbres que posteriormente tienen su reflejo en el cálculo de los costes de urbanización y el necesario conocimiento del precio del suelo que se propone a efectos de pago en especie, así como al establecimiento de unos plazos razonables en los que sea posible un conocimiento efectivo de sus derechos y obligaciones por parte de los propietarios del suelo.
La ley, procurando salvaguardar al máximo el derecho que asiste a los propietarios de terrenos afectados por una actuación urbanística de obtener cumplida información sobre las vicisitudes de su derecho de propiedad, mantiene y refuerza la necesidad de formular aviso a los titulares catastrales, con la convicción de que los propietarios de terrenos cumplirán, así mismo, con su obligación de inscribir y mantener actualizados sus datos en el catastro, porque de otra forma, su derecho a la información quedaría desvirtuado por el incumplimiento de sus propios deberes.
Se regula por primera vez en el ámbito de la Comunidad Valenciana uno de los problemas que más conflictos ha generado en las relaciones jurídicas entre el urbanizador y los propietarios de suelo. Nos referimos a las edificaciones consolidadas que se ven afectadas por la aprobación y posterior ejecución de programas de actuación integrada. La ley ha diseñado para tales situaciones un especial régimen jurídico destinado a mantener la integridad del patrimonio inicial de tales propietarios, minorando los costes de urbanización de manera que tales propietarios sólo tendrán que hacer frente al coste derivado de las mejoras y de los nuevos servicios implantados con la ejecución del programa.
III
El actual sistema de planificación urbanística valenciano rompió con el tradicional régimen español, basado en planes jerarquizados y rígidos. La diferenciación entre ordenación estructural y pormenorizada, adoptada como estándar por el resto de legislaciones urbanísticas autonómicas, ha permitido dotar de rigor a la actividad planificadora y clarificar la diferenciación del marco competencial que, en la materia, comparten la administración autonómica y la local.
La ruptura con el rígido principio de jerarquía entre planes, sustituido por su especialización según el tipo de determinaciones y con capacidad de interacción entre ellos, ha permitido unas respuestas más ágiles a la cambiante demanda social de diferentes productos inmobiliarios, y la mejor explotación de la escala más adecuada para los problemas que se abordan.
El modelo urbanístico de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalitat, Reguladora de la Actividad Urbanística, introdujo una serie de novedades en el ámbito de la ejecución del planeamiento con el objetivo, reconocido en el propio preámbulo de la ley, de incorporar el suelo al proceso urbanizador, de modo que el planeamiento no quede en mera exposición de intenciones, sino que se concrete en realidades tras su ejecución. La relectura de las figuras propias del urbanismo concertado, preexistentes en el derecho estatal, que se realizaba en la propia ley, y que se concretó en la regulación de los programas para el desarrollo de actuaciones integradas y en la figura del urbanizador, tuvo por objeto dotar de mayor agilidad a la posterior fase de gestión urbanística, permitiendo la rápida ejecución de las infraestructuras y la pronta puesta en el mercado de los solares resultantes de las actuaciones integradas.
Una década después, los procesos que se diseñaron y las figuras que se crearon ya han desarrollado sus potencialidades, de modo que, en la actualidad, buena parte de las actuaciones urbanísticas iniciadas al amparo de aquella ley están, desde un punto de vista material, concluidas, y, desde un punto de vista jurídico, han empezado a recaer las primeras sentencias de los tribunales. Todo este bagaje de experiencia, consecuencia de la extraordinaria acogida que la ley tuvo en el dinámico tejido empresarial de la Comunidad Valenciana, debe ser recogido y, en particular, las disfunciones apreciadas y reconducidas. La eficacia con que la norma ha sido aceptada y la positiva incidencia ejercida en el mercado del suelo permiten considerar que la ley de 1994 es un instrumento positivo para la consecución de los fines públicos establecidos en la Constitución. Por ello, el tratamiento de la ejecución del planeamiento en la nueva ley debe ser considerado, no como una tarea de innovación normativa, sino más bien, como una tarea de mejora que, manteniendo los principios que han permitido alcanzar la actual eficacia del modelo de gestión urbanística valenciano, permita reconducir la aplicación práctica de la norma y adecuarla al ordenamiento jurídico, interpretado en su conjunto, máxime después de las diversas incidencias acontecidas desde la entrada en vigor de la anterior ley.
En este sentido, la ley ha optado por un modelo que afirma la competencia autonómica, al tiempo que respeta los principios de la legislación estatal, tanto en materia de régimen del suelo y valoraciones, como en materia de contratos de las administraciones públicas, así como de procedimiento administrativo común.
La afirmación de la competencia autonómica para la regulación de los programas de actuación integrada, no sólo en su vertiente sustantiva, como instrumentos de ordenación, sino también en lo tocante al procedimiento para su aprobación y adjudicación, se asienta en la Constitución Española, el Estatuto de Autonomía y la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, que declaró la inconstitucionalidad de determinados preceptos del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 1992, y, entre otros, de los artículos 177 y siguientes reguladores de los programas de actuación urbanística y de las modalidades o procedimientos para su adjudicación, por entender que el modo de adjudicación de los indicados programas formaba parte de la materia urbanismo, y, en consecuencia, resultaba de competencia autonómica.
Así, el título competencial que habilita a la Comunidad Valenciana para la regulación del urbanismo, mediante norma con rango de ley, ampara la regulación del procedimiento de contratación, en aquellas materias que, en terminología urbanística clásica, podríamos denominar de 'urbanismo concertado', de modo que la cuestión planteada consiste en determinar las especialidades de contratación que, en su caso, quedan amparadas dentro del urbanismo; y la aplicabilidad de la norma estatal en materia de contratos de las administraciones públicas por vía supletoria.
El Tribunal Constitucional reconoce que: "el Estado carece de competencias para regular tales programas, así como para su adjudicación misma y, en consecuencia, no podría anudar ciertos efectos o consecuencias jurídicas a una institución cuya regulación no le compete", de modo que la adjudicación de programas de actuación urbanística constituye "una técnica urbanística que corresponde establecer a las comunidades autónomas". Este mismo criterio se reproduce en la sentencia del Tribunal Constitucional 164/2001, que declara inconstitucionales determinados preceptos de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones. En el marco de esta doctrina encuentran cabida las formulas de gestión indirecta en la proposición y ejecución del planeamiento ya contenidas en la Ley reguladora de la actividad urbanística.
El programa de actuación integrada es un instrumento de ordenación y, al tiempo una figura compleja que toma rasgos de los convenios administrativos, de los contratos administrativos, de los instrumentos de ordenación y de antiguas figuras de urbanismo concertado de las que es tributario.
La ley define la actividad urbanística como una función pública atribuida a la Generalitat y a los municipios reservando la tramitación y aprobación de los programas de actuación integrada a los municipios. El objeto, pues, de los programas de actuación integrada está vinculado al giro o tráfico específico de la administración municipal, para satisfacer de forma directa o inmediata una finalidad pública de la específica competencia de la administración 'contratante', lo que, para el supuesto presente, implica el reconocimiento de que la relación entre la administración y el urbanizador es un contrato especial, en los términos establecidos por la legislación estatal reguladora de la contratación pública. El régimen jurídico de estos contratos, de acuerdo con el artículo 7.1 del Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio, por el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, está constituido por sus propias normas preferentemente, quedando como supletoria la legislación estatal en materia de contratos de las administraciones públicas
Así se compatibiliza la legislación urbanística autonómica y la legislación estatal en materia de contratos de las administraciones públicas, puesto que la Ley Urbanística Valenciana contiene su propia regulación y, remite, para su aplicación supletoria, a las normas rectoras de la contratación administrativa. Se respeta, asimismo, el contenido patrimonial del derecho de propiedad constitucionalmente reconocido, expresado en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones. En consecuencia, la legislación de contratos de las administraciones públicas no resulta directamente aplicable a los programas de actuación integrada, sino sólo en la medida en que la administración con competencia legislativa en la materia ha decidido su aplicación en ejercicio de su competencia normativa.
Partiendo de tales premisas, no ha de perderse de vista el contexto jurídico, social y económico en que se desenvuelve la actividad urbanística, cuyo desarrollo ha provocado un incremento importante de los operadores económicos encargados de la gestión y ejecución del planeamiento urbanístico en la Comunidad Valenciana, constituyendo en la actualidad uno de los sectores en alza en la configuración de su producto interior bruto. Ello exige de los poderes públicos la adopción de instrumentos que promuevan y garanticen una competencia efectiva entre todos los agentes económicos implicados, eliminando aquellos obstáculos que impidan la materialización de los principios que rigen actualmente en el derecho de la contratación pública, recogidos en el ámbito europeo en la recién Directiva 2004/18/CE, del Parlamento Europeo y del Consell, de 31 de marzo de 2004, pendiente aún de transposición al ordenamiento jurídico interno.
Partiendo de la competencia autonómica en la materia, y desde el reconocimiento y respeto escrupuloso a la competencia del Estado para la transposición de la normativa europea en materia de contratación pública, la ley ha apostado decididamente por adherir la regulación jurídica de la actividad de ejecución del planeamiento urbanístico con los principios reguladores de la contratación pública, convencida de que así se mejoran la transparencia y la competitividad en el procedimiento de selección y adjudicación de los programas de actuación integrada. Dicha tarea de integración exige un esfuerzo importante de síntesis, capaz de aglutinar en un solo texto legal una regulación jurídica que consiga compatibilizar, en definitiva, la actividad urbanística de iniciativa particular con los principios de libre circulación de mercancías, libertad de establecimiento y libre prestación de servicios, así como los principios que de estas libertades se deriven, como son el principio de igualdad de trato, el principio de no discriminación, el principio de reconocimiento mutuo, el principio de proporcionalidad y el principio de transparencia. Principios cuya aplicación práctica ya reclamó en el año 1996 el Libro Verde de la Contratación Pública, adoptado por la Comisión Europea por medio de la Comunicación de 27 de noviembre de 1996, en la cual se recordaba la necesidad de someter la actividad contractual de todos los estados miembros, cualesquiera que sean los umbrales o la tipología de los contratos, a los principios del Tratado de la Unión Europea.
La permanente vocación europeísta de la Comunidad Valenciana, cuyos sectores estratégicos se encuentran fuertemente arraigados en el espacio económico europeo, ha de servir de impulso para la incorporación de tales principios a la actividad urbanística de los poderes públicos.
IV
En la gestión indirecta del programa de actuación integrada, el agente urbanizador seleccionado por la administración en un procedimiento público, asume el cumplimiento de obligaciones de las que son sujetos pasivos los propietarios de suelo, a cambio de obtener la pertinente retribución por parte de los indicados propietarios del suelo, de manera que la administración se asegura un interlocutor y permite concretar el alcance y el modo de cumplimiento de las obligaciones que, legalmente, están atribuidas a los propietarios, controlando el proceso de cumplimiento de las mismas y las características y calidad de las obras de urbanización que han de serle cedidas, lo que sería del todo imposible si los propietarios de suelo intentaran cumplir individualmente dichas obligaciones.
Así se concreta el cumplimiento de la función social de la propiedad inmobiliaria. Estas obligaciones de los propietarios y los correlativos derechos de la administración no se ven alterados por la intervención del agente urbanizador que es un mero gestor que, por medio de la redacción de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística, facilita tanto el cumplimiento de las obligaciones de los propietarios de suelo como la participación de la administración actuante en las plusvalías generadas por la acción urbanística, asegurando la obtención de suelo público debidamente urbanizado y haciendo efectivo el cumplimiento del principio rector de la política social y económica establecido en el artículo 47 de la Constitución española. En todo caso, quien costea la intervención del urbanizador son los propietarios de suelo y no la administración, lo que impide configurar el Programa de actuación integrada como contrato administrativo típico.
Capítulo esencial de esta reforma legal es la nueva regulación del modo de seleccionar al urbanizador en el procedimiento de gestión indirecta de los programas de actuación integrada. Esta selección ha de basarse en criterios objetivos reglados que impidan toda desviación hacia el subjetivismo y que hagan previsibles las decisiones públicas para todos los afectados, en pie de igualdad y suscitando sana competencia entre ellos. Por eso, el presente texto legal ha optado por un procedimiento ágil en el que los ayuntamientos garanticen la aprobación y adjudicación del programa a la proposición económicamente más ventajosa desde el punto de vista de la ordenación urbanística y del territorio de sus municipios, procurando que la elección del modelo urbanístico más coincidente con el interés general no se haga atendiendo exclusivamente al precio más bajo, sino valorando en su conjunto la ordenación propuesta, la gestión urbanística de la actuación o la calidad y el diseño técnico de las soluciones aportadas para la ejecución de la urbanización para cada una de las propuestas de programación presentadas al concurso. La selección y adjudicación del Programa de actuación integrada se llevará a cabo, en definitiva, atendiendo a criterios estrictamente objetivos que permitan seleccionar la mejor propuesta sin controversia respecto a tal elección.
Los cambios operados por la ley en el procedimiento de selección del
urbanizador redundarán en una mayor transparencia y seguridad jurídica para
todos los operadores, consiguiendo con ello que las decisiones
administrativas se adopten con más y mejores elementos de juicio. La
selección del urbanizador en el procedimiento de gestión indirecta se apoya,
de esta manera, en los siguientes principios básicos:
1. Se establecen los instrumentos necesarios para facilitar la dirección y
el impulso público del procedimiento en todos sus trámites, exigiendo de los
ayuntamientos una labor activa en el desarrollo del mismo. Para ello se
requiere la aprobación previa de unas bases generales para la adjudicación
de programas de actuación integrada como ordenanza municipal. Y para cada
actuación integrada se tendrán que aprobar, así mismo, unas bases
particulares reguladoras, en las que se fijarán con claridad cuáles son las
normas por las que se regirá el concurso de selección y adjudicación de cada
programa. Se establece un único procedimiento de selección y adjudicación,
exigiendo que el anuncio del concurso se publique, cualquiera que sea la
cuantía estimada del programa en el Diario Oficial de la Unión Europea,
facilitando con ello la máxima concurrencia competitiva.
2. Se reconoce la iniciativa particular para la presentación de propuestas
de programa, incluyendo los documentos de planeamiento necesarios para ello,
de conformidad con la Ley estatal 6/1998, de 13 de abril, del Suelo y
Valoraciones. La presentación de una iniciativa no otorga, no obstante,
ninguna ventaja a su promotor, que tendrá que someterse en igualdad de
condiciones que el resto de concursantes al procedimiento competitivo
diseñado por la ley.
3. La selección y adjudicación de los programas de actuación integrada se llevará a cabo, en un único acto, por medio de la ponderación adecuada de los criterios objetivos de adjudicación previamente definidos por los ayuntamientos en sus bases reguladoras. Tales criterios respetarán plenamente los principios de transparencia, no discriminación e igualdad de trato, garantizando que la evaluación de las ofertas se realice en condiciones de competencia efectiva.
4. Se exige a todos los aspirantes a urbanizador el cumplimiento de los criterios de solvencia económica y financiera, técnica y profesional establecidos por los ayuntamientos en las bases particulares reguladoras de cada programa, aplicándoles las mismas prohibiciones para contratar que las establecidas en el artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas.
5. Se establece una separación nítida entre las figuras del urbanizador y del empresario constructor de las obras de urbanización. Mientras que al urbanizador le corresponderá redactar todos los documentos técnicos necesarios para la gestión del programa en su integridad, el empresario constructor tendrá que ejecutar las obras previamente definidas en el proyecto de urbanización aprobado por el ayuntamiento. Incluso reconociendo el carácter privado de la relación jurídica que une a ambos operadores económicos, el empresario constructor tendrá que ser seleccionado por el urbanizador por medio de concurso o subasta, siguiendo un procedimiento en el que quede garantizada la efectividad de todos y cada uno de los principios reguladores de la contratación pública, estableciendo un sistema ágil de tutela administrativa que ratifique con plenas garantías jurídicas el cumplimiento de la normativa de contratación pública.
La ley prevé, con el objetivo de facilitar la gestión a los pequeños y medianos municipios, que en todas aquellas fases del procedimiento en que se requiera la elaboración de una documentación administrativa compleja, las entidades locales puedan acogerse a los modelos tipo que se establezcan mediante una orden de la conselleria competente en la materia. Con independencia de ello, y con eficacia jurídica supletoria en defecto de ordenanza municipal, la ley establece que por medio de decreto del Consell de la Generalitat se aprobarán unas bases generales reguladoras de la adjudicación de programas de actuación integrada ajustadas al contenido de la misma, de manera que quede mínimamente regulado en todo el ámbito territorial de la Comunidad Valenciana el procedimiento de selección del urbanizador por medio del procedimiento de gestión indirecta, facilitando así que en todos los municipios puedan llevarse a cabo aquellas actuaciones urbanísticas que el interés público de cada ayuntamiento, en ejercicio de su autonomía y de la legitimidad que le confiere su representatividad democrática, tenga por conveniente, con respeto siempre a la legalidad y a la esfera de los intereses supramunicipales, cuya garantía compete a la comunidad autónoma.
La ley renuncia, finalmente, a implantar una ponderación fija o un gancho ajustable a cada criterio de adjudicación de los programas de actuación integrada, dejando que sean los ayuntamientos, bien directamente, bien por medio de la asunción de la ponderación que como modelo tipo fije la conselleria competente en urbanismo, los que la establezcan. Se refuerza así la necesaria autonomía municipal, al tiempo que se respetan las circunstancias específicas de cada caso concreto, sin prejuzgar la participación de cada criterio de adjudicación en la puntuación total del concurso, cuya concreción puede variar de uno a otro municipio en función de cuáles sean los intereses públicos en juego.
V
Por otro lado, adopta medidas adicionales de política social de vivienda, en el marco del Acuerdo de 22 de enero de 2003, aprobado por la Conferencia Sectorial de Suelo y Vivienda, para avanzar en la línea de ofrecer viviendas a un precio razonable, que permitan a los valencianos acceder a una "vivienda de primera residencia" digna y adecuada como la Constitución garantiza. Para el logro de este beneficio social se establece que los planes definan la necesidad de prever la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, conforme determine la conselleria competente en vivienda, de manera que se asegure su puesta en servicio en el planeamiento de desarrollo y dentro del área de reparto preestablecida para la equidistribución de las cargas y los beneficios generados por el planeamiento.
En este contexto, se presta una atención especialísima a la garantía del derecho constitucional a la vivienda, como objetivo prioritario de actuación de los poderes públicos, incentivando y fomentando, a través de la misma, la reserva de suelo para la construcción de viviendas de protección pública, A tal efecto, se establece una nueva regulación de los patrimonios públicos de suelo asignándoles funciones relacionadas con la oferta de suelo para viviendas sociales, exigiendo a los municipios de más de 10.000 habitantes que dediquen a la construcción de vivienda protegida, la totalidad de suelo que obtengan para la cesión del diez por ciento del aprovechamiento tipo derivada de la gestión del suelo urbanizable residencial. De acuerdo con el principio de acceso a la vivienda, la norma establece, finalmente, mecanismos que agilizarán la construcción de los solares existentes, incorporando de esta forma más viviendas al mercado y evitando retenciones especulativas de suelo urbanizado.
La ley asume la vigente regulación del Registro autonómico de patrimonios públicos municipales de suelo, establecida en su día por la Ley 16/2003, de 17 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera, y de organización, de la Generalitat Valenciana, que estará compuesto por el inventario de bienes municipales adscritos a cada patrimonio municipal del suelo que sean procedentes de la gestión urbanística, como instrumento auxiliar de colaboración y coordinación interadministrativa que facilite la ejecución de la política social de vivienda de la Generalitat.
VI
La ley aborda en su título IV la regulación de la actividad administrativa de garantía de la legalidad urbanística, articulando los mecanismos jurídicos imprescindibles para que el urbanismo pueda satisfacer con eficacia los fines públicos que tienen encomendados. En particular, se incorpora una relación de actos sujetos a licencia, se prevén los mecanismos jurídicos necesarios para conseguir la restauración del orden urbanístico infringido, insistiendo, sobretodo, en las medidas cautelares, que han de adoptarse cuando la edificación ilegal está aún en curso de ejecución, y se regula la inspección urbanística a fin de comprobar que las edificaciones y el uso del suelo se ajusten a las especificaciones del ordenamiento urbanístico.
En materia de disciplina urbanística se diseña un sistema claro de distribución de competencias entre municipios y comunidad autónoma, que es plenamente respetuoso con la autonomía municipal pero que, al mismo tiempo, atribuye a la administración autonómica competencias directas en aquellos casos en que hay un evidente interés supramunicipal implicado. Se prevé, además, un régimen detallado de infracciones urbanísticas, y la determinación concreta de las sanciones a aplicar. Con el objetivo de favorecer al máximo la efectividad de la restauración de la legalidad infringida, se regulan detalladamente los instrumentos de intervención administrativa, tanto de las medidas cautelares a adoptar para las obras y actividades en curso de ejecución, como de los medios de restauración de la realidad física alterada, habilitando incluso la posibilidad de imponer multas coercitivas y llegar, en casos extremos, a la expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad cuando se incumpla por el interesado la orden de restauración acordada previamente, reforzando el carácter inexcusable del ejercicio por las administraciones públicas competentes de sus potestades de restauración del orden urbanístico infringido.
VII
Las disposiciones adicionales de la ley se ocupan, finalmente, de dar cumplimiento al deber de información interadministrativa en relación con los actos y acuerdos urbanísticos previsto el artículo 56 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, así como de otras cuestiones relativas al Consejo del Territorio y el Paisaje, la regulación básica de los convenios urbanísticos, y a las necesarias determinaciones que, sobre la previsión de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, deben contenerse en los planes generales. Asimismo se adoptan las necesarias previsiones transitorias para la adecuación de los planes municipales y demás instrumentos de planificación a las determinaciones de la ley.
TÍTULO PRELIMINAR
Disposiciones generales
Artículo 1. Objeto de la ley
Esta ley tiene por objeto la ordenación de la actividad urbanística y de la
utilización del suelo para su aprovechamiento racional de acuerdo con su
función social, en el ámbito de la Comunidad Valenciana, de acuerdo con los
principios establecidos en los artículos 45, 46 y 47 de la Constitución.
Artículo 2. Título competencial
La presente ley se aprueba de acuerdo con la competencia exclusiva,
atribuida a la Generalitat por el Estatuto de autonomía de la Comunidad
Valenciana y reconocida en el artículo 148.1.3ª de la Constitución, sin
perjuicio de las competencias estatales sobre la materia.
Artículo 3. Actividad urbanística
1. La actividad urbanística es una función pública que se desarrollará
conforme a lo dispuesto en esta Ley y en cualquiera de las formas
autorizadas por la legislación reguladora de la administración actuante. En
todo caso, las facultades que supongan ejercicio de autoridad se ejercerán
siempre en régimen de Derecho Público y de gestión directa.
Los particulares pueden participar en el desarrollo de la actividad
urbanística en los términos indicados en el artículo 6 de la presente Ley.
2. La actividad urbanística comprende los siguientes aspectos:
a) El planeamiento urbanístico.
b) La ejecución del planeamiento urbanístico.
c) La garantía de la legalidad urbanística.
d) El fomento del mercado del suelo para su promoción social.
Artículo 4. Objetivos y finalidades de la actividad administrativa en el
urbanismo
La actividad urbanística, en todos los aspectos señalados en el artículo
anterior, tiene los siguientes objetivos y finalidades:
a) Definir el régimen urbanístico del suelo, dentro del marco regulador del
derecho estatal, con el fin de garantizar el cumplimiento de los derechos y
deberes de la propiedad de los terrenos de acuerdo con la clasificación
urbanística que tengan y su función social, de conformidad con el artículo
33 de la Constitución.
b) Fomentar la iniciativa privada y la libertad de empresa en el ámbito de
la promoción urbanística y la edificación, dentro del marco definido por los
poderes públicos al ordenar la economía general y la planificación, en
garantía del derecho reconocido en el artículo 38 de la Constitución.
c) Proteger el medio ambiente, los recursos naturales y la calidad de vida,
potenciando un desarrollo urbano sostenible dentro de los principios
definidos en el artículo 45 de la Constitución.
d) Conservar y promover el patrimonio histórico, cultural, paisajístico y
arquitectónico.
e) Garantizar el derecho a una vivienda digna y adecuada para todos los
ciudadanos, establecido en el artículo 47 de la Constitución, mediante la
promoción de suelo asequible y el fomento de la edificación y rehabilitación
de viviendas en régimen de protección pública.
f) Equidistribuir los beneficios y cargas de la actividad urbanística, de
manera que todos los interesados obtengan y soporten la parte que les
corresponda, asegurando de manera especial la participación de la comunidad
en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos, en
cumplimiento del artículo 47, segundo párrafo, de la Constitución.
Artículo 5. Competencia para la actividad administrativa en el urbanismo
1. La Generalitat y los Municipios comparten la responsabilidad de la
actividad urbanística según determina esta Ley. Corresponden a los
Municipios, además de las competencias urbanísticas que la Ley les atribuya,
las que no estén expresamente atribuidas a La Generalitat. Dentro de cada
una de estas Administraciones, el ejercicio de la competencia corresponderá
al órgano que determina la presente Ley respetando, en todo caso, las normas
reguladoras de su organización interna.
2. Las competencias urbanísticas se ejercerán en coordinación con las
atribuidas por la Ley para la gestión de otros intereses públicos
específicos cuya realización requiera ocupar o transformar el suelo. La
ordenación urbanística deberá facilitar el desarrollo de las distintas
acciones administrativas resolviendo la integración espacial de las
necesidades públicas y privadas.
3. La intervención administrativa en urbanismo respetará la garantía
institucional de la autonomía local, recogida en el artículo 140 de la
Constitución. La intervención de la administración de La Generalitat se
centrará en los aspectos de interés supramunicipal regulados en el artículo
85 de esta Ley, con especial atención a la ordenación del territorio o la
preservación del medio ambiente, mediante el ejercicio de sus potestades
administrativas.
Artículo 6. Participación de los particulares
1. Las personas privadas podrán formular iniciativas y propuestas para el
desarrollo de la actividad urbanística y colaborar en ella en los términos
de la presente Ley.
2. Asimismo participarán en la adopción de las decisiones mediante los
trámites de información pública y audiencia que se disponen en los
respectivos procedimientos.
3. Los particulares tienen derecho a formular alegaciones y peticiones en
relación con la actividad urbanística, las cuales se regirán por las normas
generales del procedimiento administrativo común y las que regulan el
ejercicio del derecho de petición, sin perjuicio de las particularidades de
los procedimientos establecidos en la presente Ley.
4. Todo interesado tiene derecho a que la administración competente le
informe por escrito, en el plazo de un mes, del régimen y condiciones de
ordenación, gestión, uso, aprovechamiento y programación urbanísticos
aplicables a una parcela o ámbito determinado.
5. Se reconoce a todos los ciudadanos, propietarios o no, la participación
en la actividad administrativa de ejecución del planeamiento, en los
términos establecidos en el Título III de esta Ley.
6. Los Ayuntamientos deben establecer cauces de participación de los
ciudadanos, además de los trámites de información pública, en las decisiones
que afecten a la ordenación y ejecución de los planes y proyectos con
incidencia en el territorio, cuya promoción les corresponda. Asimismo los
Ayuntamientos intervendrán en las Juntas de Participación de Territorio y
Paisaje, y en cuantas otras instituciones de participación de ámbito
supramunicipal puedan crearse al amparo de la legislación en materia de
territorio y paisaje de acuerdo con lo que establezca su legislación
reguladora.
Artículo 7. Acción pública
La acción para exigir ante las Administraciones Públicas y los Juzgados y
Tribunales del Orden Jurisdiccional Contencioso Administrativo el
cumplimiento de la legislación urbanística y de ordenación del territorio,
así como de los instrumentos de planeamiento y de ejecución del mismo, se
ejercerá de conformidad con la legislación estatal aplicable. Los plazos y
procedimientos del ejercicio de las acciones serán los determinados para
cada una de ellas en las normas sustantivas y procesales aplicables, según
la naturaleza de la actividad o inactividad impugnada y el órgano
administrativo o judicial ante el que se formulen.
Artículo 8. Normas de aplicación directa
1. Las construcciones habrán de adaptarse al ambiente en que se sitúen.
2. Las construcciones emplazadas en las inmediaciones de bienes inmuebles de
carácter artístico, histórico, arqueológico, típico o tradicional han de
armonizar con ellos, aun cuando en su entorno sólo haya uno con esas
características.
3. No se permitirá que la situación o dimensiones de los edificios, los
muros, los cierres, las instalaciones, el depósito permanente de elementos y
materiales o las plantaciones vegetales rompan la armonía del paisaje rural
o urbano tradicionales, o desfiguren su visión.
4. Mientras no exista Plan que lo autorice, no puede edificarse con altura
superior a dos plantas medidas en cada punto del terreno natural, sin
perjuicio de las demás limitaciones aplicables. Se exceptúan de la regla
anterior los solares enclavados en núcleos o manzanas edificadas en más de
dos terceras partes, en los que sólo se autorizarán alturas que no rebasen
ni la de los edificios de mayor antigüedad, ni la media de las existentes en
el tramo de la calle correspondiente a la manzana a la que deba dar frente
la nueva construcción.
5. En el suelo no urbanizable se estará a lo dispuesto en la Ley de La
Generalitat reguladora del Suelo No Urbanizable, sin perjuicio de la
aplicación supletoria de las normas anteriores.
6. Los Planes y proyectos de urbanización deben respetar las condiciones de
accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas reguladas en la
legislación sectorial.
TÍTULO I
Régimen urbanístico del suelo y estatuto del propietario
CAPÍTULO I
Clasificación del suelo
Artículo 9. Clases de suelo
Los instrumentos de planeamiento clasifican el suelo en urbano, urbanizable
y no urbanizable.
Artículo 10. Suelo urbano
1. Son suelo urbano:
a) Los solares.
b) Las manzanas o unidades urbanas equivalentes que, sin tener la condición
de solar, cuentan con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de
aguas y suministro de energía eléctrica con capacidad y características
adecuadas para dar servicio suficiente a los usos y edificaciones existentes
y a los que prevea el planeamiento urbanístico sobre las mismas, siempre que
se encentren integradas en la malla urbana.
c) Las manzanas o unidades urbanas equivalentes que tengan edificación
construida conforme al planeamiento urbanístico en más de la mitad de su
superficie.
2. Tendrá la consideración de suelo urbano con urbanización consolidada el
terreno que el Plan sujete al régimen de actuaciones aisladas.
3. Se considera suelo urbano sin urbanización consolidada el terreno sujeto
a actuaciones integradas que el Plan clasifique así porque:
a) Aun habiendo estado previamente urbanizado se halle en áreas de reforma
interior que precisen complementar sus dotaciones mediante actuación
integrada para la implantación de los nuevos usos, tipologías o
aprovechamientos previstos o por cambiar su función o estructura urbana.
b) Configuren áreas de nueva urbanización adyacente al suelo urbano y sin
entidad suficiente para configurar un sector de planeamiento parcial.
Artículo 11. Solares
1. Son solares las parcelas legalmente divididas o conformadas que, teniendo
características adecuadas para servir de soporte al aprovechamiento que les
asigne la ordenación urbanística, estén, además, urbanizadas con arreglo a
las alineaciones, rasantes y normas técnicas establecidas por el
planeamiento.
2. Para que las parcelas tengan la condición de solar se exigirá su
dotación, al menos, con estos servicios:
a) Acceso rodado hasta ellas por vía pavimentada, debiendo estar abiertas al
uso público, en condiciones adecuadas, todas las vías a las que den frente.
No justifican la dotación de este servicio ni las rondas perimetrales de los
núcleos urbanos, respecto de las superficies colindantes con sus márgenes
exteriores, ni las vías de comunicación de dichos núcleos entre sí, salvo en
sus tramos de travesía y a partir del primer cruce de ésta con calle propia
del núcleo urbano, hacia el interior del mismo.
b) Suministro de agua potable y energía eléctrica con caudales y potencia
suficientes para la edificación prevista.
c) Evacuación de aguas residuales a la red de alcantarillado.
No justifica la dotación de este servicio la evacuación a acequias o fosas
sépticas, salvo que el planeamiento autorice estas últimas en casos
excepcionales y en condiciones adecuadas, para zonas de muy baja densidad de
edificación.
d) Acceso peatonal, encintado de aceras y alumbrado público, en al menos,
una de las vías a que dé frente la parcela.
3. Las parcelas sujetas a una Actuación Integrada adquieren la condición de
solar cuando, además de contar con los servicios expresados en el apartado
anterior, tengan ejecutadas las infraestructuras mínimas de integración y
conexión de la Actuación con su entorno territorial, aprobadas al programar
aquélla.
Artículo 12. Suelo urbanizable
1. El planeamiento clasificará como suelo urbanizable los terrenos que
pretenda incorporar al proceso de urbanización, a medida que el desarrollo
de la red primaria de dotaciones y el grado de definición de la ordenación
estructural permita integrarlos en dicho proceso dentro de un modelo
territorial sostenible y coherente.
2. La clasificación como suelo urbanizable por el Plan General supone la
mera aptitud de los terrenos para su urbanización, previa programación de
los mismos. Hasta que se apruebe el Programa para el desarrollo de la
correspondiente Actuación Integrada quedarán sujetos al régimen propio del
suelo urbanizable sin programación, que se regula en el artículo siguiente.
Dicha clasificación implica la sujeción de los terrenos al régimen de las
Actuaciones Integradas para poder desarrollar su urbanización. Cuando la
clasificación como suelo urbanizable sea establecida mediante Plan Parcial
modificativo del Plan General, se exigirá la simultánea programación de los
terrenos, y la caducidad de su correspondiente Programa comportará el
decaimiento de su clasificación en tanto no se acuerden justificadamente
otras medidas.
Artículo 13. Régimen del suelo urbanizable sin programación
Los terrenos clasificados por el Plan General como suelo urbanizable que no
tengan Programa aprobado y vigente estarán sujetos a las siguientes
limitaciones, además de las aplicables en virtud de otras Leyes:
a) Deberán respetar las determinaciones que sobre usos establezca el
planeamiento aplicable.
b) No se podrán realizar otras construcciones que las destinadas a
explotaciones agrícolas, forestales, ganaderas, cinegéticas o similares, que
guarden relación directa con la naturaleza y destino de la finca, se ajusten
a los planes o normas establecidos por la conselleria competente en
agricultura, que deberá emitir el correspondiente informe, así como las
vinculadas funcionalmente a la ejecución y entretenimiento de los servicios
públicos.
c) El tipo de construcción habrá de ser adecuado a su emplazamiento y
condición aislada, conforme a las normas que el planeamiento aplicable
establezca, quedando prohibidas las edificaciones características de zonas
urbanas.
d) En las divisiones y segregaciones de terrenos no podrán efectuarse
fraccionamientos en contra de las determinaciones del planeamiento aplicable
y la legislación agraria.
Artículo 14. Actuaciones Integradas
Actuación Integrada es la que se desarrolla mediante unidades de ejecución,
y tiene por objeto la urbanización pública conjunta de dos o más parcelas
realizada conforme a una única programación. Los Planes preverán la
ejecución de Actuaciones Integradas en aquellos terrenos que pretendan
urbanizar y cuya conexión a las redes de servicio existentes:
a) Exija producir dos o más solares simultáneamente transformando suelo que
tenga pendiente la implantación de servicios; o
b) Requiera ocupar un terreno de dimensiones iguales o mayores a 40.000
metros cuadrados con el fin de transformarlo produciendo uno o varios
solares; o
c) Se estime necesaria su ejecución mediante Actuaciones Integradas para
asegurar una mayor calidad y homogeneidad en las obras de urbanización.
Artículo 15. Actuaciones aisladas
1. Actuación Aislada es la que tiene por objeto una sola parcela y supone su
edificación, así como, en su caso, la previa o simultánea urbanización
precisa para convertirla en solar conectándola con las redes de
infraestructuras y servicios inmediatas y preexistentes. La parcela que sea
objeto de una Actuación Aislada deberá reunir las características mínimas
necesarias para cumplir con las reglas de parcelación urbanística.
2. El Plan, respetando lo dispuesto en el artículo anterior, podrá prever
las Actuaciones Aisladas en estos casos:
a) Para edificar los solares que no precisen de ninguna obra de urbanización
por existir ya ésta de forma completa, salvo que su dotación de servicios
urbanísticos sea contradictoria con el nuevo destino del suelo previsto por
el planeamiento o insuficiente o inadecuada para servir a los nuevos
aprovechamientos resultantes de su ordenación.
b) Para completar la urbanización parcialmente existente en manzanas o
pequeñas unidades urbanas equivalentes donde, al menos, alguna de sus
parcelas características ya sea solar.
c) Cuando sea más oportuno para ejecutar las obras de reforma interior,
mejora o saneamiento correspondientes, en especial, respecto a parcelas
aisladas que se hallen consolidadas conforme a tipologías, usos y ubicación
compatibles con la ordenación.
Artículo 16. Suelo no urbanizable
Es suelo no urbanizable aquel que ha sido así clasificado de acuerdo con la
Ley del Suelo No Urbanizable. Procederá necesariamente esta clasificación
para los terrenos que deban ser preservados permanentemente del proceso
urbanizador de acuerdo con dicha Ley, a la que se ajustará su régimen
jurídico urbanístico y aquellos no necesarios para un desarrollo urbano
acordado y sostenible según el modelo territorial y urbano establecido.
Artículo 17. Clasificación del suelo en municipios sin planeamiento
En defecto de Plan, el suelo que no tenga la condición de solar conforme al
artículo 11, ni deba clasificarse urbano conforme a los artículos 8.4 y 10,
tendrá la consideración de suelo no urbanizable, a los efectos de esta Ley y
de la reguladora del Suelo No Urbanizable.
CAPÍTULO II
Estatuto de la propiedad del suelo
Sección 1ª
Principios generales
Artículo 18. Estatuto de la propiedad del suelo
La propiedad del suelo confiere a su titular los derechos y deberes
establecidos en la legislación estatal, así como los derivados de la
presente Ley y, en su virtud, de la ordenación y programación urbanística,
en cuyos términos se han de cumplir o ejercer.
Artículo 19. Ejercicio de los derechos de los propietarios
Las facultades urbanísticas del derecho de propiedad se ejercerán siempre
dentro de los límites y con el cumplimiento de los deberes establecidos en
ésta u otras Leyes o, en virtud de ellas, por los Planes y Programas con
arreglo a la clasificación de los predios.
Sección 2ª
Derechos y deberes de los propietarios de suelo
Artículo 20. Derechos de los propietarios de suelo urbano
Los propietarios de suelo urbano tienen el derecho a completar la
urbanización de los terrenos para que adquieran la condición de solares y a
edificar éstos en las condiciones que para cada caso establece esta Ley, el
planeamiento aplicable y las normas sobre protección del patrimonio cultural
valenciano.
Artículo 21. Deberes de los propietarios de suelo urbano
1. Los propietarios de suelo urbano tendrán los deberes impuestos por la
legislación estatal que, conforme a la presente Ley y las previsiones
específicas de la ordenación urbanística, se cumplirán, según proceda, en
régimen de Actuación Aislada o Integrada y mediante la programación cuando
ésta sea precisa.
2. En suelo urbano son coincidentes los aprovechamientos objetivo y
subjetivo, sin perjuicio de lo que resulte de aplicar los criterios
establecidos en los artículos 55 y 56 de la presente ley para la
delimitación de áreas de reparto y la limitación y el cálculo del
aprovechamiento tipo. En lo demás, será aplicable el régimen previsto en el
artículo 23 con las menores cargas de urbanización que permita la proximidad
de la actuación a las redes de servicio.
3. En suelo urbano con urbanización consolidada, el cumplimiento de los
deberes de la propiedad se sujetará a Programa de Actuación Aislada en los
supuestos específicos previstos por la Ley.
4. Excepcionalmente, en suelo urbano con urbanización consolidada, la
programación de Actuaciones Integradas podrá acordarse:
a) Mediante Plan de Reforma Interior cuando decaiga la utilidad de la
urbanización existente para los nuevos usos, tipos edificatorios,
aprovechamientos o la remodelación de la estructura urbana que imponga el
nuevo planeamiento.
b) Del mismo modo que el previsto en el apartado anterior cuando se ponga de
manifiesto la insuficiencia de las previsiones del Plan por no poderse
realizar la urbanización mediante Actuaciones Aisladas sin detrimento de su
calidad y homogeneidad.
Tanto en el supuesto de este apartado, como en el del apartado a) anterior,
cuando la sujeción del terreno al régimen de Actuaciones Integradas implique
modificación de la ordenación estructural, la aprobación definitiva del Plan
de Reforma Interior corresponderá a la administración Autonómica. En todo
caso, habrá de tratarse, cuanto menos, de manzanas completas o terrenos
dotacionales, y nunca de parcelas aisladas.
c) Con motivo de una apertura de calle u otra obra pública similar impulsada
por la administración o por los particulares y que venga a convertir en
solares las parcelas colindantes vacantes o con edificación ruinosa o
manifiestamente inadecuada. No será requisito para esta modalidad de
Actuación Integrada la aprobación de un Plan de Reforma Interior ni la
delimitación de una Unidad de Ejecución. En este caso se cumplirán por
cuenta de la propiedad del suelo beneficiada por las nuevas posibilidades de
edificación, los mismos deberes urbanísticos que le serían exigibles para el
otorgamiento de la correspondiente licencia, como la cesión y
equidistribución del suelo viario que proporcionadamente le corresponda y su
parte estrictamente alícuota del coste total que soporte la administración
al urbanizarlo, sin que proceda la alteración del aprovechamiento objetivo
que corresponda a cada propietario.
Artículo 22. Derechos de los propietarios de suelo urbanizable
1. Los particulares que sean designados como Urbanizador del correspondiente
Programa, en selección sujeta a publicidad y libre concurrencia, son
titulares de la facultad de promover la transformación urbanística del suelo
urbanizable. Dicha facultad se ejerce mediante la formulación y ejecución de
Programas de Actuación Integrada.
2. La ley reconoce la iniciativa particular en régimen de libertad de
empresa para promover dicha transformación urbanística. La prelación de la
iniciativa pública y de la gestión directa de los Programas podrá ser
acordada en atención a las circunstancias concretas de la actuación,
mediante decisión motivada. Serán nulos los actos o disposiciones que
excluyan permanentemente o sin plazo justificado la iniciativa privada en la
programación del suelo urbanizable.
3. La aprobación y vigencia de un Programa de Actuación Integrada, así como
la consiguiente designación de un Urbanizador que garantice su gestión en
las condiciones y plazos establecidas por aquél, es condición necesaria para
la transformación urbanística del suelo urbanizable y para el ejercicio de
los derechos dimanantes de la misma.
4. En tanto no se apruebe y adjudique el correspondiente Programa, los
propietarios de suelo tienen derecho a usar y disfrutar de los terrenos de
su propiedad conforme a la naturaleza rústica de los mismos, con el régimen
establecido en el artículo 16 para el suelo no urbanizable.
Artículo 23. Deberes de los propietarios de suelo urbanizable
La transformación del suelo clasificado como urbanizable comportará los
deberes de cesión, de equidistribución, así como de costear la urbanización
que prescribe la legislación estatal, que, con carácter previo o simultáneo
a la edificación, se concretarán en los siguientes:
a) Ceder gratuitamente y libres de cargas a la administración los terrenos
para dotaciones públicas, de la Red Primaria y Secundaria, necesarios para
el desarrollo de la actuación integrada y los precisos para compensar su
excedente de aprovechamiento.
Cuando necesidades objetivas de la urbanización exijan cesiones dotacionales
que superen las precisas, para compensar dicho excedente, los interesados
tendrán derecho a la reserva de aprovechamiento por la parte constitutiva
del exceso.
b) Ceder gratuitamente las parcelas edificables correspondientes a la cesión
del 10% o porcentaje que legalmente corresponda de aprovechamiento tipo. La
administración actuante costeará la parte proporcional de las cargas de
urbanización correspondiente al citado porcentaje, pudiendo aminorar su
contribución en la cuantía que se determine al aprobar el oportuno Plan
General. Las parcelas que por este concepto reciba la administración
actuante, así como los ingresos que reciba por indemnización sustitutiva de
dicha cesión, quedarán afectas al patrimonio público de suelo.
c) Costear las cargas de urbanización reguladas en el Programa para el
cumplimiento de los objetivos imprescindibles que le son propios; sufragar,
en su caso y justa proporción, el coste de las obras de utilidad común a
diversas actuaciones que excedan a dicho Programa, con distribución de los
costes, cuando proceda, mediante canon de urbanización. Las cargas y costes
de urbanización se asumirán en proporción al aprovechamiento que,
correlativamente, beneficie a quien las soporte y teniendo en cuenta el
apartado anterior.
d) Edificar los solares en el plazo que establezca el Programa.
Artículo 24. Derechos y deberes de los propietarios de suelo no urbanizable
Los propietarios de suelo no urbanizable tendrán los derechos y deberes que
se regulan en su legislación específica, estatal y autonómica.
Sección 3ª
Afección de las fincas al cumplimiento de los deberes urbanísticos
Artículo 25. Transmisión de fincas y deberes urbanísticos
La transmisión de fincas no modificará la situación del titular de las
mismas respecto de los deberes urbanísticos de la propiedad. El régimen
jurídico de la finca, de sus sucesivos titulares y de las enajenaciones que
sobre la misma se produzcan será el previsto en la legislación vigente.
Artículo 26. Declaración de obra nueva
1. Para el otorgamiento de la escritura de declaración de obra, terminada o
en construcción, así como para el otorgamiento de la escritura de
segregación, y su inscripción en el Registro de la Propiedad, los Notarios y
Registradores deberán exigir los requisitos establecidos en la legislación
vigente. Iguales requisitos serán exigidos en las modificaciones de los
referidos actos jurídicos.
2. En caso de obtención de la licencia de obras por silencio administrativo,
ésta se acreditará al Notario autorizante de la escritura mediante la
aportación de la solicitud de la licencia presentada con la antelación
necesaria respecto de la fecha de otorgamiento de la escritura, con la
manifestación expresa del declarante, bajo su responsabilidad, de no haber
obtenido resolución administrativa expresa dentro del plazo legal.
CAPÍTULO III
Áreas semiconsolidadas
Artículo 27. Áreas semiconsolidadas
1. Las áreas semiconsolidadas entendiendo por tales las ocupadas
parcialmente por edificaciones compatibles con la ordenación propuesta
podrán ser desarrolladas mediante Actuaciones Integradas o Actuaciones
Aisladas, según corresponda, conforme a lo previsto en los artículos 14 y
15.
2. En aquellas en que la ordenación estructural haya previsto su desarrollo
mediante Actuaciones Integradas, el planeamiento de desarrollo del Plan
General propondrá, para las edificaciones existentes cuya consolidación sea
compatible con la nueva urbanización, bien el mantenimiento para ellas del
régimen de Actuaciones Integradas, bien su remisión al régimen de las
Actuaciones Aisladas.
3. En el caso de existencia de suelos donde se presenten edificaciones cuyo
derecho se encuentre ya incorporado al patrimonio de sus titulares y estén
integrados en unidades geográficas homogéneas que no dispongan de
características ni servicios propios del suelo urbano, todo eso en los
términos que reglamentariamente se determinen y cuya densidad residencial
bruta no supere las 2 viviendas por hectárea, podrán clasificarse o
reclasificarse como suelo no urbanizable y desarrollarse mediante plan
especial de acuerdo con lo que se establece para esta circunstancia en la
legislación vigente del suelo no urbanizable.
Artículo 28. Tratamiento para las edificaciones consolidadas en el régimen
de Actuaciones Integradas
1. Las edificaciones consolidadas pueden ser incluidas en Actuaciones
Integradas. Su inclusión no limita los deberes urbanísticos de su titular,
salvo en el supuesto previsto en el apartado siguiente.
2. Cuando por las construcciones y usos legalmente consolidados en un
inmueble, su propietario justifique mediante informe técnico que el valor
que éste tenía antes de la actuación urbanística supera el de los derechos
que en ella que correspondan, podrá renunciar a éstos instando la
indemnización en metálico de su propiedad conforme al artículo 162.3.
3. En las actuaciones urbanizadoras que no supongan primera implantación de
servicios para edificios o instalaciones preexistentes, sino mera
renovación, ampliación o reestructuración de dichos servicios, no cabrá
imponer a la propiedad de los referidos edificios el pago de cuotas por los
costes de urbanización de los mismos, salvo que su devengo se difiera hasta
el momento de su reedificación, quedando la parcela afecta al pago del canon
de urbanización, cuyo pago quedará afecto registralmente. A tal fin, el
programa contendrá una propuesta de ordenanza reguladora del citado canon de
urbanización que será aprobada junto con el Programa de actuación integrada.
Las edificaciones preexistentes abonarán, en todo caso, los costes de
urbanización correspondientes a los nuevos servicios implantados.
En las actuaciones urbanizadoras desarrolladas por gestión directa sin
Programa de Actuación Integrada, la administración actuante podrá repercutir
el coste de las obras de urbanización mediante la imposición de un canon de
urbanización.
4. No obstante, se exceptúa la regla del número 3 anterior y, en
consecuencia, se impondrán los costes de urbanización, sin aplazamiento o
exoneración, en los siguientes casos:
a) Cuando el edificio o instalación preexistente sirva para el desarrollo de
actividades económicas que precisen de los servicios de la nueva
urbanización para legitimar su permanencia en normal funcionamiento.
b) Cuando el inmueble se beneficie de un cambio de uso o aumento de
aprovechamiento previsto por el nuevo plan.
c) Cuando el edificio o instalación haya sido provisionalmente autorizado, o
se encuentre en estado ruinoso, o proceda adoptar respecto a ellos medidas
de restauración de la legalidad.
d) Cuando la permanencia del edificio o instalación sea radicalmente
incompatible con la nueva urbanización, sin perjuicio de la indemnización
que corresponda en cada caso por el derribo o erradicación del edificio o
instalación y del derecho del dueño a instar lo dispuesto en el número 2
anterior.
5. La Administración podrá imponer al Urbanizador la obligación de soportar
los costes de urbanización que sean objeto de aplazamiento o exoneración,
según lo dispuesto en el apartado 3. En tal caso, compensará al Urbanizador
con la parte del excedente de aprovechamiento equivalente a dicha
obligación.
Artículo 29. Remisión de las edificaciones consolidadas al régimen de
Actuaciones Aisladas
1. Cuando en un sector existan edificaciones previamente consolidadas que
por su tipo, ubicación y uso sean compatibles con la ejecución de la
urbanización, los planes que los desarrollen podrán prever, para las
parcelas vinculadas urbanísticamente a cada una de ellas, el régimen de
actuaciones aisladas y su clasificación como suelo urbano. Será obligatorio
este tratamiento cuando se trate de viviendas unifamiliares aisladas en uso
o en condiciones de ser habitadas.
Cuando así lo hagan deberán identificarse las parcelas consolidadas por la
edificación y delimitar sobre cada una de ellas un área de reparto
uniparcelaria. Se asignarán a la parcela aprovechamientos objetivo y tipo
acordes con el tipo edificatorio correspondiente a la edificación
consolidada.
Los índices globales de edificabilidad que estén previstos en la ordenación
estructural para el sector se aplicarán al resto de la superficie de éste,
excluyendo dichas parcelas consolidadas, las cuales tampoco se computarán al
fijar los estándares de cesión exigibles.
2. Se entiende por parcela vinculada urbanísticamente a una edificación
consolidada aquella sobre la que se asienta ésta, y cuya superficie no sea
superior al resultado de dividir la superficie construida de la edificación
por el índice de edificabilidad neta que el plan le asigne
Artículo 30. Exceso de aprovechamiento consolidado
1. Cuando la edificación consolidada sea superior al aprovechamiento
objetivo previsto por el plan, el exceso que, por ser transitoriamente
compatible con sus previsiones, pueda mantenerse hasta su reedificación no
se computará como aprovechamiento adjudicado a su titular al determinar las
cesiones o costes de urbanización que le correspondan a éste, ni se tendrá
en cuenta al calcular los estándares dotacionales exigibles o la
edificabilidad consumida respecto a la total asignada a la zona o sector en
que esté situada.
2. En estas edificaciones se admitirán obras de reforma y mejora y cambios
objetivos de actividad siempre que éstas no acentúen la inadecuación al
planeamiento vigente, no supongan la completa reconstrucción de elementos
disconformes con él, ni incrementen el valor de la edificación a los efectos
indemnizatorios.
CAPÍTULO IV
Valoraciones
Artículo 31. Criterio de aplicación de las reglas de valoración
Las reglas de valoración de bienes y derechos a los efectos de su
indemnización pecuniaria en los procedimientos de expropiación y
equidistribución serán las establecidas en la legislación estatal vigente.
Artículo 32. Momento al que han de referirse las valoraciones
El propietario que no quiera contribuir a las cargas del Programa podrá
renunciar a los beneficios que se deriven de las condiciones de desarrollo
establecidas por el mismo, exigiendo ser compensado por los derechos que
correspondan a su inmueble en el momento de la iniciación del
correspondiente procedimiento, en los términos previstos en el artículo
162.3 de la presente Ley.
CAPÍTULO V
Responsabilidad patrimonial de la administración
por el ejercicio de potestades urbanísticas
Artículo 33. Principio de no indemnización por el ejercicio de potestades
urbanísticas
De conformidad con lo establecido en la legislación estatal vigente, la
ordenación del uso de los terrenos y construcciones fijada en el
planeamiento no conferirá derecho a los propietarios a exigir indemnización,
salvo en los casos expresamente establecidos en las leyes.
CAPÍTULO VI
Conceptos fundamentales para el régimen urbanístico del suelo
Artículo 34. Conceptos fundamentales del Régimen Urbanístico del Suelo
A los efectos de esta Ley, y de los instrumentos de planeamiento y de
ejecución del planeamiento desarrollados a su amparo, se aplicarán los
siguientes conceptos:
a) Aprovechamiento objetivo: aprovechamiento objetivo, o aprovechamiento
real, es la cantidad de metros cuadrados de construcción de destino privado
cuya materialización permite o exige el planeamiento en un terreno dado.
b) Aprovechamiento subjetivo: aprovechamiento subjetivo, o aprovechamiento
susceptible de apropiación, es la cantidad de metros cuadrados edificables
que expresan el contenido urbanístico lucrativo del derecho de propiedad de
un terreno, al que su dueño tendrá derecho sufragando el coste de las obras
de urbanización que le correspondan. El aprovechamiento subjetivo es lo que
resulta de restar del aprovechamiento tipo el porcentaje de aprovechamiento
del excedente cuando ésta proceda.
c) Aprovechamiento tipo: aprovechamiento tipo es la edificabilidad unitaria
ponderada con los correspondientes coeficientes correctores que el
planeamiento establece para todos los terrenos comprendidos en una misma
área de reparto, delimitada conforme a lo dispuesto en los artículos 55 y
56, a fin de que a sus propietarios les corresponda, en régimen de igualdad,
un aprovechamiento subjetivo idéntico o similar, con independencia de los
diferentes aprovechamientos objetivos que el plan permita construir en sus
fincas.
d) Excedente de aprovechamiento: excedente de aprovechamiento es la
diferencia positiva que resulta al restar del aprovechamiento objetivo de un
terreno el aprovechamiento subjetivo que corresponde a la propiedad del
mismo.
e) Compensación del excedente de aprovechamiento: compensación de un
excedente de aprovechamiento es la operación jurídico-económica, de gestión
urbanística, por la que se compensa onerosamente el derecho a construir el
excedente de aprovechamiento que presenta un terreno. Los excedentes de
aprovechamiento se compensan cediendo terrenos equivalentes, libres de
cargas, a la administración o indemnizándole por su valor en metálico, en
los términos dispuestos por esta Ley. Los particulares no pueden construir
un excedente de aprovechamiento sin haberlo compensado previamente. Los
ingresos públicos por este concepto quedarán afectos al patrimonio municipal
de suelo.
TÍTULO II
Actividad administrativa de planeamiento urbanístico
Artículo 35. La actividad urbanística de planeamiento
La actividad urbanística de planeamiento comprende todas las actuaciones
tendentes a ordenar el destino de los terrenos, su utilización y las
construcciones en ellos previstas, así como las acciones públicas o privadas
precisas para su transformación o conservación, y las condiciones y plazos
en que éstas han de cumplirse, atendiendo a las necesidades de la población
y del equilibrio territorial.
CAPÍTULO I
La ordenación
Artículo 36. Ordenación estructural
1. Constituyen la ordenación estructural del planeamiento las
determinaciones que sirven para dar coherencia a la ordenación urbanística
del territorio en su conjunto, y, en particular, las siguientes:
a) Directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana y ocupación
del territorio.
b) Clasificación del suelo.
c) División del territorio en zonas de ordenación urbanística, determinando
para cada una de ellas sus usos globales y tipos básicos de edificación.
d) Ordenación del Suelo No Urbanizable.
e) Red Primaria de reservas de suelo dotacional público y equipamientos de
titularidad privada cuya función o relevancia contribuyan a la articulación
de la ciudad.
f) Tratamiento de los bienes de dominio público no municipal.
g) Ordenación de los centros cívicos y de las actividades susceptibles de
generar tránsito intenso.
h) Expresión de los objetivos, directrices y criterios de redacción de los
instrumentos de desarrollo del Plan General, delimitando los sectores
definitorios de ámbitos mínimos de planeamiento parcial o de reforma
interior, los usos o intensidades de cada sector, así como su
aprovechamiento tipo.
i) Para sectores de suelo urbanizable de uso residencial, y, en su caso,
urbanos: fijación del porcentaje mínimo de edificación con destino a
vivienda de protección pública.
2. Los Planes Generales establecerán la ordenación estructural para todo el
territorio municipal.
3. La competencia para la aprobación definitiva de la ordenación estructural
corresponde a La Generalitat.
Artículo 37. Ordenación pormenorizada
1. La ordenación pormenorizada incluye todas las determinaciones que, de
modo preciso y detallado, completan la ordenación estructural para el ámbito
territorial al que se refieren, y, en particular, las siguientes:
a) Delimitación de las Unidades de Ejecución, siempre que no se modifique el
área de reparto ni el aprovechamiento tipo.
b) Establecimiento de la red secundaria de reservas de suelo dotacional
público.
c) Fijación de alineaciones y rasantes.
d) Parcelación de terrenos o régimen para parcelarlos en función de los
tipos edificatorios previstos.
e) Asignación de usos y tipos pormenorizados en desarrollo de las previstas
por la ordenación estructural.
f) Regulación de las condiciones de la edificación de cada zona de
ordenación, sobre y bajo rasante, como edificabilidad, altura, número de
plantas, retranqueos, volúmenes y otras análogas.
g) Ordenanzas generales de edificación.
h) En suelo residencial, identificación de las parcelas que han de quedar
afectas a la promoción de viviendas sociales o criterios para concretarlas
en la reparcelación, de conformidad con lo que determine la ordenación
estructural.
2. Las decisiones sobre la ordenación pormenorizada corresponden al
Municipio. La competencia para la aprobación definitiva de los planes que
sólo se refieran a la ordenación pormenorizada corresponde al Ayuntamiento.
CAPÍTULO II
Instrumentos de ordenación urbanística
Artículo 38. Instrumentos de planeamiento de carácter espacial
El territorio de la Comunitat Valenciana se ordenará mediante los
Instrumentos regulados en la legislación autonómica sobre ordenación del
territorio y protección del paisaje y los siguientes:
a) Planes Generales, que definen el modelo de evolución urbana y su
ordenación urbanística estructural, para términos municipales completos y
los desarrollan pormenorizadamente en todo o parte del suelo urbano.
b) Planes Parciales, que, siguiendo las directrices del Plan General,
ordenan pormenorizadamente sectores concretos de suelo urbanizable.
c) Planes de Reforma Interior, que, en suelo urbano, establecen o completan
la ordenación pormenorizada en operaciones de renovación urbana a fin de
moderar densidades, reequipar barrios enteros, modernizar su destino
urbanístico o preservar el patrimonio arquitectónico de interés.
d) Planes Especiales, que, en desarrollo, complemento o incluso modificación
del planeamiento general y parcial, cumplen cualquiera de los siguientes
cometidos: crear o ampliar reservas de suelo dotacional; definir y proteger
las infraestructuras o vías de comunicación, el paisaje y el medio rural;
adoptar medidas para la mejor conservación de inmuebles de interés cultural
o arquitectónico; definir las condiciones de urbanización y edificación de
ámbitos concretos sujetos a actuaciones urbanísticas singulares; concretar
el funcionamiento de las redes de infraestructuras; y vincular áreas o
parcelas, urbanas o urbanizables, a la construcción o rehabilitación de
viviendas sujetas a algún régimen de protección pública.
e) Catálogos de Bienes y Espacios Protegidos, que identifican y determinan
el régimen de preservación o respeto de las construcciones, conjuntos,
jardines, y otros bienes del patrimonio cultural valenciano, cuya alteración
se someta a requisitos restrictivos, acordes con la especial valoración que
merezcan los mismos y con su legislación reguladora.
f) Estudios de detalle, que completan o adaptan determinaciones establecidas
por los Planes Generales o Parciales.
Artículo 39. Instrumentos de planeamiento de carácter temporal, económico y
de gestión
La ordenación del proceso de gestión, urbanización y edificación del suelo
se regulará mediante los siguientes Instrumentos de planeamiento:
a) Programas para el desarrollo de Actuaciones Integradas, que regulan el
proceso de ejecución de éstas, las condiciones y cargas de urbanización,
fijando los plazos, especificando su alcance y modalidad, designando el
Urbanizador y concretando sus compromisos y garantías.
b) Programas para el desarrollo de Actuaciones Aisladas, que regulan el
proceso de ejecución de éstas, en suelos urbanos, sin perjuicio de lo
dispuesto en el artículo 29, fijando los plazos, compromisos, condiciones de
urbanización o edificación y rehabilitación, especificando su alcance y
modalidad, y designando su promotor, con sus compromisos y garantías.
Artículo 40. Reglamento e instrucciones de planeamiento
1. Por Decreto del Consell de La Generalitat se aprobará un Reglamento de
Planeamiento y, en su caso, se determinarán los requisitos mínimos de
calidad, sustanciales y formales, a satisfacer por los Planes, pudiéndose
precisar y aumentar los estándares mínimos de suelo para dotaciones públicas
exigidos por esta Ley.
2. El conseller competente en materia de urbanismo, previo dictamen del
Consejo del Territorio y el Paisaje, puede dictar instrucciones que orienten
sobre objetivos y prioridades de los Planes e ilustren los problemas más
comunes que en ellos convenga resolver. Estas Instrucciones se aprobarán
mediante Orden, se publicarán, en extracto y para conocimiento general, en
el Diari Oficial de La Generalitat Valenciana, y serán vinculantes para los
órganos urbanísticos dependientes de la administración Autonómica.
Artículo 41. Reglamento de zonas de ordenación urbanística
A fin de homogeneizar las normas urbanísticas de los distintos Planes,
mediante Decreto del Consell de La Generalitat se aprobará un Reglamento de
Zonas de Ordenación Urbanística. Excepcionalmente, los planes podrán
contener su propia regulación cuando razones específicas de carácter local
lo aconsejen y así se justifique.
Artículo 42. Las ordenanzas municipales
1. Las ordenanzas municipales de policía de la edificación regularán los
aspectos morfológicos y ornamentales de las construcciones y, en general,
aquellas condiciones de las obras de edificación que no sean definitorias de
la edificabilidad o el destino del suelo. También pueden regular, en
términos compatibles con el planeamiento, las actividades susceptibles de
autorización en cada inmueble. Las ordenanzas deberán ser conformes con las
disposiciones estatales o autonómicas relativas a la seguridad, salubridad,
habitabilidad, accesibilidad y calidad de las construcciones y, en ningún
caso, menoscabarán las medidas establecidas para la protección del medio
ambiente y del paisaje urbano o de los bienes catalogados de interés
cultural o histórico.
2. Mediante ordenanza municipal se regularán:
a) Las estrategias de inversión de los fondos provenientes de la
participación pública en las plusvalías generadas por la actuación
urbanística en la mejora de la calidad de los entornos urbanos.
b) Los criterios y objetivos para el desarrollo de Acciones para la
Sostenibilidad y la Calidad de Vida de los Ciudadanos que puedan
financiarse, en su caso, por el Fondo de Equidad Territorial.
c) La imposición del canon de urbanización.
d) Los parámetros que deben cumplir las aguas para ser vertidas a la red
pública de alcantarillado, estableciendo la obligación, para el emisor, de
una depuración previa que permita alcanzarlos.
e) Las bases Generales Municipales para la adjudicación de Programas.
f) Aquellas otras materias establecidas por esta Ley.
CAPÍTULO III
Determinaciones de ordenación estructural
Sección 1ª
Directrices definitorias de la estrategia de evolución
urbana y ocupación del territorio
Artículo 43. Objeto
Las directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana y
ocupación del territorio del municipio tienen por objeto establecer
criterios y estrategias para:
1. Adecuar la ordenación municipal a la política territorial de La
Generalitat manifestada en los principios contenidos en la legislación en
materia de ordenación del territorio y protección del paisaje y, en
especial, a los instrumentos que la desarrollen, así como su coordinación
con las distintas políticas sectoriales.
2. Identificar los objetivos fundamentales del Plan General en coherencia
con la política urbanística y territorial municipal, diferenciándolos de sus
previsiones instrumentales susceptibles de ser modificadas con mejoras
alternativas que persigan la misma finalidad.
Artículo 44. Contenido
1. El contenido de las Directrices se adecuará a las características del
municipio y, en todo caso, deberán:
a) Señalar las oportunidades, diagnosticar los principales problemas y
formular los objetivos prioritarios de la ordenación urbanística y
territorial.
b) Determinar la secuencia lógica de su desarrollo territorial mediante el
establecimiento detallado de las condiciones objetivas que han de cumplirse
para que sea posible la incorporación de cada tramo de urbanización al
contexto global del territorio, definiendo así un orden básico de
prioridades para la ejecución de las actuaciones integradas previstas y
regulando las bases orientativas y criterios de baremación que estas han de
cumplir para que sea posible su programación y adjudicación objetivada.
c) Establecer los criterios a tener en cuenta para la incorporación de
nuevos terrenos al proceso de urbanización. La modificación sustancial o
global de las directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana
y ocupación del territorio comportará la revisión del plan.
2. Las Directrices son determinaciones esenciales con vocación de
permanencia. Las futuras modificaciones de otras determinaciones de
planeamiento deberán justificarse en el mejor cumplimiento de tales
directrices.
3. Las Directrices se formularán de forma concreta y precisa, y sus
criterios tendrán carácter vinculante.
Artículo 45. Directrices relativas a la sostenibilidad
Las directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana y
ocupación del territorio fijarán criterios y objetivos que tengan por
finalidad la consecución de la sostenibilidad del municipio y, en concreto y
como mínimo, respecto de:
1. La utilización racional del suelo:
a) Fijarán el criterio intensivo o extensivo de ocupación del suelo que se
propone para el desarrollo urbanístico respecto a cada parte del término
municipal, justificando expresamente la asignación de intensidades de
edificación o tipos edificatorios que conlleven alta densidad urbana o
modelos de ocupación dispersa del territorio.
b) Indicarán de forma expresa el índice máximo de ocupación de suelo a los
efectos previstos en la legislación de ordenación del territorio y
protección del paisaje.
c) Establecerán los criterios para dirimir la posible incorporación de
nuevos terrenos al proceso de urbanización y las necesidades de ampliación
de la red primaria que eso exija cuando se trate de aumentar la superficie
de suelo urbanizable en principio prevista por el plan.
d) Determinarán la secuencia lógica del desarrollo y las condiciones
objetivas que regulen la incorporación al proceso urbanizador de las
previsiones ya fijadas en el planeamiento en los términos señalados en el
punto 1, apartado b) del artículo anterior, así como también establecerán
los criterios para dirimir la posible incorporación de nuevos terrenos al
proceso de urbanización y las necesidades de ampliación de la Red Primaria
que ello exija cuando se trate de aumentar la superficie de suelo
urbanizable en principio prevista por el Plan.
e) Determinarán los criterios para preservar terrenos del proceso
urbanizador aun cuando éstos no presenten valores ni riesgos naturales
intrínsecos, tales como evitar conurbaciones no deseables, limitar
expansiones hipertrofiadas del desarrollo urbano, asegurar corredores de
recíproca comunicación entre espacios rurales, configurar entornos
paisajísticos abiertos para dotar de calidad de vida a los núcleos urbanos,
separar usos incompatibles, preservar el carácter intermunicipal del viario,
evitar tanto la excesiva dispersión como la concentración de asentamientos u
otros fines análogos tendentes a vertebrar el desarrollo urbano y
territorial. Justificadamente las Directrices pueden prohibir las
reclasificaciones en todo el término municipal.
2. El uso eficiente de los recursos hídricos y la protección de su calidad:
a) Establecerán el límite potencial de suministro de agua en el municipio,
en función de los estudios específicos de capacidad de la masa de agua de la
que se suministre, de su posible incremento mediante desalación y de los
informes del organismo responsable de la cuenca hidrográfica. Asimismo
fijarán los caudales estimados para cada uso con los que debe ser calculada
la demanda en las actuaciones urbanísticas que se acometan en desarrollo del
plan.
b) Fijarán los criterios exigibles a las actuaciones urbanísticas en aras a
conseguir la máxima reutilización de las aguas residuales.
c) Determinarán el régimen de compatibilidad de usos en las zonas de
protección de las masas de agua y de las captaciones que el propio plan
delimite, conforme a lo establecido en la legislación de ordenación del
territorio y protección del paisaje, o que vengan establecidas como
consecuencia de la legislación en materia de aguas.
3. La protección del medio natural:
a) Establecerán estrategias y objetivos para la protección de los espacios a
los que se refiere la legislación sobre ordenación del territorio y
protección del paisaje, que deba incorporar por hallarse en el ámbito del
plan.
b) Establecerán los criterios de protección que han servido de base para la
clasificación del suelo no urbanizable, tanto común como protegido, a los
que deberán ajustarse sus modificaciones. De igual modo, los criterios
cuantitativos y cualitativos para perfeccionar su delimitación y limitar la
clasificación de suelos urbanizables a los lugares adecuados.
4. La conservación y puesta en valor del Patrimonio Cultural:
a) Establecerán los criterios para la elaboración del Catálogo y para la
declaración de Bienes de Relevancia Local, de acuerdo con la legislación en
materia de patrimonio cultural, así como los de intervención sobre el mismo
y sobre los núcleos históricos que se delimiten.
b) Fijarán los objetivos y estrategias para la recuperación de los edificios
catalogados y de los núcleos históricos.
5. La revitalización del Patrimonio Rural:
a) Establecerán los criterios morfológicos para la división de fincas en
medio rural y los de asentamiento de edificaciones aisladas sobre el suelo
no urbanizable.
b) Fijarán los objetivos y estrategias para la revitalización del patrimonio
rural.
6. La prevención de riesgos naturales o inducidos:
Establecerán criterios de compatibilidad del territorio para el desarrollo
urbano con los riesgos naturales o inducidos constatables en el término
municipal.
7. La ordenación del Litoral:
a) En los municipios costeros, las directrices establecerán criterios
rigurosos y concretos para la racional utilización del litoral, acordes con
los establecidos tanto en la legislación estatal vigente en la materia como
en la legislación autonómica de ordenación del territorio y protección del
paisaje, y, en todo caso, de acuerdo con lo que establezca el Plan de Acción
Territorial que lo ordene.
b) Para aquellas áreas que el Plan clasifique como urbanizables, establecerá
criterios concretos respecto de los tipos edificatorios, su volumen, altura
y las condiciones de accesibilidad a la costa y de integración paisajística.
c) En las que clasifique como no urbanizables, fijará los objetivos y
estrategias para su protección o recuperación natural y paisajística y las
condiciones para su utilización sostenible, sea pública o privada.
Artículo 46. Directrices relativas a la calidad de vida de los ciudadanos
Las directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana y
ocupación del territorio fijarán criterios y objetivos que tengan por
finalidad la mejora de la calidad de vida de los ciudadanos y, en concreto y
como mínimo, respecto de:
1. La mejora de los entornos urbanos
a) Criterios, estrategias y objetivos de las intervenciones en núcleos
históricos y áreas degradadas que el plan delimite, con los fines
establecidos en el artículo 5.1.a) de la Ley de Ordenación del Territorio y
Protección del Paisaje, y criterios para la posterior delimitación de otras.
b) Criterios, estrategias y objetivos de los Estudios de Paisaje, que el
plan determine y criterios para la posterior delimitación de otros.
c) Estrategias y objetivos para la mejora del número y calidad de las
dotaciones, en desarrollo del plan, de las áreas infradotadas que se
identifiquen.
d) Criterios urbanísticos para los planes parciales y de reforma interior
que favorezcan la mejora de la calidad del ambiente urbano, la adecuada
implantación de las distintas actividades, fomentando su integración, y la
calidad de la ordenación urbanística y de la arquitectura o jardinería que
la materialice.
2. Transporte público
Objetivos para la implantación de transporte público y criterios para los
planes de desarrollo que permitan la más adecuada y eficaz integración de
aquél en las ordenaciones que propongan.
3. Equipamientos y dotaciones públicas
a) Objetivos de equipamiento y dotaciones públicas, fijando los índices a
alcanzar para el conjunto de la población, bajo los principios de máximo
nivel de servicio y mayor eficacia del gasto público para alcanzarlo.
b) Estrategias de integración con otros municipios para la prestación
mancomunada de aquellos servicios que así lo requieran.
c) Criterios concretos de ordenación que permitan la mayor utilización y
mejor disfrute por parte de los ciudadanos.
4. Acceso a la vivienda
Objetivos de política de vivienda y, en especial, de atención a la demanda
de la sometida a protección pública, que materialicen cuantitativa y
temporalmente, de forma vinculante, las conclusiones derivadas del estudio
de demanda a que se refiere el artículo 9 de la Ley de Ordenación del
Territorio y Protección del Paisaje, fijando el porcentaje de suelo
destinado a tal fin que debe reservarse en los planes parciales y de reforma
interior que desarrollen el plan.
Artículo 47. Directrices relativas a la ordenación
Las directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana y
ocupación del territorio establecerán los criterios y fines perseguidos con
el establecimiento de las determinaciones sustantivas de la ordenación del
plan.
1. En particular, establecerán los criterios y fines perseguidos en la
clasificación y calificación del suelo.
2. Fijarán, especialmente, las condiciones objetivas en que sea posible la
clasificación de nuevos suelos urbanizables, pudiendo excluir tal
posibilidad de forma genérica o en determinadas áreas del municipio, por ser
conveniente al modelo territorial adoptado y debiendo excluirlas siempre
respecto al suelo no urbanizable sujeto a especial protección.
3. En los municipios que, con carácter excepcional y de forma justificada,
no sea posible hacer efectivas las cesiones a las que se refiere el artículo
13.6 de la Ley de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje por no
existir suelo no urbanizable sujeto a especial protección, o ser
insuficiente el que exista, y deba sustituirse la cesión por aportación
monetaria del valor equivalente, los Planes Generales fijarán los Programas
y Proyectos para la Sostenibilidad y la Calidad de Vida a los que deban
destinarse.
Sección 2ª
Determinaciones sustantivas de la ordenación estructural
Artículo 48. Clasificación del suelo
Los Planes Generales, y cualesquiera otros con capacidad para ello,
clasificarán el territorio de su término municipal conforme a lo establecido
en el Título I.
Artículo 49. Zonificación y usos globales
1. Los Planes Generales dividirán el territorio en zonas diferenciadas por
su uso global o dominante, entendiendo por tal, el mayoritario o el que
defina su función urbana en relación con el conjunto del territorio. Para
cada una de ellas se establecerán las zonas de ordenación compatibles.
2. Todo Plan General debe delimitar, como zona diferenciada, uno o varios
núcleos históricos tradicionales, en aquellos municipios en que existan,
donde la ordenación urbanística no permita la sustitución indiscriminada de
edificios y exija que su conservación, implantación, reforma o renovación
armonicen con la tipología histórica. Asimismo, en consonancia con las
políticas de conservación del patrimonio histórico, arquitectónico y
cultural, definidas por los órganos competentes, catalogará los bienes
inmuebles y adoptará las medidas protectoras que, conforme a aquéllas,
resulten de interés.
3. Los usos asignados se corresponderán con los establecidos en el
Reglamento de Zonas de Ordenación Urbanística y en la Ley del Suelo No
Urbanizable.
Artículo 50. Ordenación del Suelo No Urbanizable
Los Planes Generales ordenarán todo el suelo no urbanizable y delimitarán el
que deba ser objeto de protección, de acuerdo con su legislación específica.
Artículo 51. Tratamiento de los bienes de dominio público no municipal
1. El planeamiento, en todas las clases de suelo, reflejará la existencia o
las previsiones de bienes y obras de dominio público no municipal, así como
las áreas de protección y servidumbre que les sean propias conforme a su
legislación reguladora. En ningún caso, podrá establecer disposiciones
contradictorias con dicha legislación.
2. El planeamiento reflejará las previsiones de construcción de dotaciones e
infraestructuras que estén en fase de ejecución o de proyecto.
3. A tal efecto, el promotor del planeamiento recabará información de los
órganos de la administración y de aquellas personas, físicas o jurídicas,
privadas que sean titulares o puedan promover tales proyectos, debiendo
éstos emitir informe en un plazo no superior a dos meses. El Plan
incorporará la información que se consigne en el informe y, si éste no se
emitiese en plazo, la que conste en los planes sectoriales, deslindes
aprobados o registros públicos, o se derive de la realidad topográfica.
4. Los planes reflejarán, asimismo, las zonas de dominio público y afección
de los bienes naturales conforme a la legislación sectorial que los regule,
y en particular las de protección de las captaciones de agua a las que se
refiere el artículo 18 de la Ley de Ordenación del Territorio y Protección
del Paisaje.
Artículo 52. Red Primaria de reservas de suelo dotacional público
1. Los Planes Generales delimitarán una red estructural compuesta por la red
primaria de reserva de suelo dotacional de titularidad y uso público y por
la de aquellos otros equipamientos de titularidad privada cuya función o
relevancia contribuyan a la articulación de la ciudad.
Los elementos de la red primaria deberán cumplir con los requisitos de
calidad, funcionalidad, capacidad y coherencia con el modelo urbanístico. A
tal efecto, cualquier alteración del planeamiento deberá justificar que se
mantienen dichas condiciones y, en su caso, completar los elementos de la
red primaria en la medida que garanticen el cumplimiento de los requisitos
anteriores.
2. Necesariamente el Plan General deberá prever los siguientes elementos de
la red primaria:
a) Parque Público, en proporción no inferior a 5 metros cuadrados por
habitante.
b) Áreas destinadas a parques públicos naturales en las que deba
materializarse la cesión gratuita a la administración de una superficie
equivalente de suelo no urbanizable protegido, a las que se refiere el
artículo 13.6 de la Ley 4/2004, de 30 de junio, de ordenación del territorio
y protección del paisaje, salvo que las directrices definitorias de la
estrategia de evolución urbana y de ocupación del territorio excluyan nuevas
clasificaciones de suelo urbanizable. Estos parques públicos naturales
deberán estar clasificados como suelo no urbanizable.
c) Terrenos dotacionales cuya reserva convenga prefigurar con prevalencia o
antelación respecto a la forma de los edificios y parcelas a consolidar en
su entorno.
d) Suelo destinado a viviendas dedicadas a residencia permanente en régimen
de alquiler para personas mayores, discapacitadas o menores de 35 años.
Reglamentariamente se establecerá el régimen de titularidad del suelo y de
la construcción, así como las condiciones de acceso a estas viviendas.
e) Equipamientos y redes de transporte, infraestructuras comunicaciones y
servicios de titularidad o de carácter supramunicipal. Se justificará la
suficiencia y calidad de los mismos para abastecer al crecimiento
poblacional correspondiente al suelo urbano y urbanizable previsto.
f) Infraestructuras, espacios libres, jardines y otras dotaciones de
cualquier índole que, por su cometido específico, sus dimensiones o su
posición estratégica, integren o hayan de integrar la estructura del
desarrollo urbanístico de todo el territorio ordenado, así como las que
cumplan análoga función estructurante respecto a cada sector, señalando,
incluso, las principales avenidas, plazas o escenarios urbanos en proyecto
que sirvan de pauta o hito de referencia para el desarrollo coherente del
planeamiento parcial.
g) Vías públicas e infraestructuras que presten servicio y comunicación
recíproca a las dotaciones expresadas en los apartados anteriores integrando
una red unitaria.
Artículo 53. Objetivos de los instrumentos de desarrollo del Plan General
Los Planes Generales, para cada Sector que deba ser objeto de un Plan de
desarrollo, fijarán, al menos:
a) La función territorial que ha de cumplir su desarrollo respecto al
conjunto de la ciudad o sus núcleos urbanos.
b) Los usos globales y los incompatibles con la estructura general de la
ordenación territorial y urbanística, expresando las razones de dicha
incompatibilidad.
c) Los distintos tipos edificatorios, indicando el carácter excluyente y, en
su caso, alternativo o compatible de entre los mismos.
d) Normas orientativas sobre la necesidad de implantar una determinada
dotación o equipamiento, dejando constancia de las circunstancias que así lo
aconsejan.
e) Aprovechamiento tipo y aprovechamiento objetivo.
Artículo 54. Criterios de delimitación de sectores y de su desarrollo
secuencial
1. La ordenación estructural delimitará los sectores o ámbitos de ordenación
urbanística de los planes que la desarrollen en cualquier clase de suelo,
atendiendo a tal fin a las directrices relativas a la ordenación a que se
refiere el artículo 47.
2. La sectorización sirve para delimitar ámbitos mínimos y racionales de
planeamiento, con la finalidad de evitar la redacción de planes que, por su
visión fragmentaria del territorio o por oportunismo en su delimitación,
generen disfunciones en el desarrollo urbano.
3. En cualquier caso, la sectorización atenderá al modo más idóneo de
estructurar la utilización urbanística del territorio. El perímetro de los
sectores se ajustará a las alineaciones propias de la red primaria o
estructural de dotaciones o, excepcionalmente, con los límites de
clasificación de suelo. A su vez, el trazado de dichas alineaciones y
límites respetará las siguientes reglas:
a) Los caminos rústicos, las acequias, las curvas de nivel topográficas, los
yacimientos minerales a cielo abierto en desuso y los perímetros de
protección del dominio público natural o de otros elementos naturales, así
como sus proyecciones virtuales, sólo podrán configurar ese trazado cuando
en ellos concurran específicas cualidades que hagan idónea su elección como
frontera de un desarrollo urbanístico y así se justifique.
b) Dicho trazado nunca se determinará con el exclusivo propósito de
ajustarlo a límites de término municipal o a lindes de propiedad. Cuando la
más idónea conformación de la ordenación urbanística aconseje un trazado
coincidente con esos límites, el Plan deberá acreditar que esa coincidencia
obedece a fines concretos y acordes con la potestad pública de planeamiento,
no a la mera conveniencia de ajustar sus determinaciones a condiciones
prediales o administrativas preexistentes y ajenas al bienestar futuro de la
población.
4. Los Planes Generales determinarán la secuencia lógica de su desarrollo
territorial mediante el establecimiento justificado de las condiciones
objetivas que han de cumplirse para que sea posible la delimitación de
nuevos sectores y la incorporación de cada sector, unidad o tramo de
urbanización al contexto global del territorio, definiendo así un orden
básico de prioridades para la ejecución de las Actuaciones Integradas y
regulando las condiciones que éstas han de satisfacer para que sea posible
su programación.
Artículo 55. Criterios para la delimitación de las Áreas de Reparto
1. El área de reparto es el conjunto de terrenos respecto de los que el Plan
General determina un mismo aprovechamiento tipo. Mediante el área de reparto
se objetiva el principio de justa distribución de beneficios y cargas.
2. La ordenación estructural establecerá la delimitación de las áreas de
reparto a que deberán ajustarse los planes que la desarrollen. La
delimitación de las áreas de reparto establecida por la ordenación
estructural deberán respetar los criterios siguientes:
a) Las áreas de reparto en suelo urbanizable deben comprender:
-Uno o varios sectores completos.
-Los suelos dotacionales de destino público, de la red primaria o
estructural, clasificados como suelo urbanizable, no incluidos en ningún
sector. La superficie de estos suelos se adscribirá a las distintas áreas de
reparto en la proporción adecuada.
b) Las áreas de reparto en suelo urbano no consolidado, se delimitarán de
manera análoga a las correspondientes al suelo urbanizable, sin que en este
caso sea obligada la adscripción de suelos dotacionales públicos de la Red
Primaria o Estructural a aquéllas.
c) En suelo urbano consolidado, en defecto de previsión expresa del Plan,
integrará el área de reparto cada solar, o en su caso, cada parcela de
destino privado, junto con el suelo dotacional colindante que le confiere la
condición de solar o que sea preciso para dotarle de ella mediante su
urbanización. Cuando la citada urbanización fuera común a varios solares o
parcelas, la superficie de suelo dotacional colindante requerida para
entender delimitada el área de reparto será la que, siendo más próxima a
dichos solares o parcelas, les corresponda a cada unos de ellos, en
proporción a su respectivo aprovechamiento objetivo.
d) Los suelos urbanos con destino dotacional público, no incluidos en
unidades de ejecución y para los cuales el planeamiento no haya atribuido
aprovechamiento objetivo, tendrán el resultante de la media ponderada de los
aprovechamientos referidos al uso predominante del polígono fiscal en el que
resulten incluidos.
e) En la delimitación de áreas de reparto para ámbitos donde existan
edificaciones consolidadas se estará a lo previsto en el Capítulo III del
Título I de esta ley. La delimitación de áreas de reparto uniparcelarias a
las que se refiere el párrafo segundo del apartado 1 del artículo 29
constituye ordenación pormenorizada que desarrolla la estructural, sin que
se considere modificación de ésta cuando se ajusten a lo determinado en
dicho artículo.
Artículo 56. Criterios para la determinación y cálculo del aprovechamiento
tipo
1. El planeamiento fijará los diversos aprovechamientos tipo según criterios
objetivos.
2. A los efectos del cálculo del aprovechamiento tipo no serán tenidos en
cuenta los suelos dotacionales ya existentes y afectos a su destino,
entendiéndose por tales aquellos que ya cumplen con la finalidad prevista
por el Plan, incluso cuando, por modificarse la ordenación preexistente,
parte de su superficie fuera destinada a usos lucrativos, siempre que la
superficie destinada a usos dotacionales en el nuevo Plan fuera superior a
la anteriormente existente.
3. En suelo urbanizable, el plan general puede fijar un único
aprovechamiento tipo o diferenciarlo para cada sector o conjunto de sectores
completos. Para los terrenos de la red primaria se fijará el mismo
aprovechamiento tipo de los sectores más próximos o funcionalmente
vinculados. El aprovechamiento tipo no puede superar la edificabilidad bruta
del sector y la diferencia entre ambos coeficientes ha de permitir la
equidistribución y cesión gratuita de los terrenos de la red primaria con
cargo a la urbanización. La atribución de aprovechamientos tipo ha de
observar proporcionalidad con la edificabilidad prevista en cada sector, si
bien podrá igualarse a la baja entre los diversos sectores con el fin de
imputar mayores cesiones a los de mayor edificabilidad o rendimiento
urbanístico.
4. En suelo urbano con urbanización consolidada el aprovechamiento tipo
podrá fijarse refiriéndolo a parcelas netas según su zonificación,
expresando la edificabilidad mínima autorizada en ellas, susceptible de
aumentarse mediante transferencias voluntarias de aprovechamiento hasta la
altura y ocupación máximas permitidas. Cuando el Plan General utilice esta
técnica, tanto la edificabilidad mínima como la máxima habrán de ser viables
y adecuadas a la morfología del entorno urbano y quedar debidamente
reguladas en sus condiciones volumétricas y de uso.
5. En suelo urbano incluido en unidad de ejecución su aprovechamiento tipo
será la edificabilidad bruta media de dicha unidad, calculada conforme al
apartado 2 anterior.
6. En todo caso, y aun cuando el Plan no lo exprese, el aprovechamiento tipo
comporta para toda parcela urbana un excedente respecto a su aprovechamiento
objetivo que permita la cesión gratuita de suelo dotacional colindante
necesario para dotarla de la condición de solar, con el que formará área de
reparto.
7. A los efectos del cálculo del aprovechamiento tipo, se considerará como
suelo dotacional ya existente y afecto su destino, el dominio público
proveniente de caminos y vías pecuarias de uso público histórico y
tradicional afectado por la actuación.
CAPÍTULO IV
Determinaciones de ordenación pormenorizada
Artículo 57. Principio general
La ordenación pormenorizada comprende las determinaciones enunciadas en el
artículo 37. Puede ser establecida, en suelo urbano, por los Planes
Generales o por Planes de Reforma Interior o estudios de detalle y, en
urbanizable, mediante Plan Parcial. Las decisiones sobre la ordenación
pormenorizada son competencia municipal, si bien han de ser coherentes con
la ordenación estructural, cuya modificación debe ser siempre aprobada por
La Generalitat.
Artículo 58. Delimitación de las unidades de ejecución
1. Las unidades de ejecución son superficies acotadas de terrenos que
delimitan el ámbito completo de una actuación integrada o de una de sus
fases. Se incluirán en la unidad de ejecución todas las superficies de
destino dotacional público precisas para ejecutar la actuación y,
necesariamente, las parcelas edificables que, como consecuencia de ella se
transformen en solares.
2. La delimitación de unidades se contendrá en los Planes y Programas. Los
Programas podrán redelimitar el ámbito de las unidades de ejecución
previstas en los restantes Planes adecuándolo a condiciones más idóneas para
el desarrollo de la correspondiente actuación integrada. A tal fin, podrán
extender el ámbito a cuantos terrenos sean necesarios para conectarla a las
redes de servicios existentes en el momento de programar la actuación y a
las correlativas parcelas que proceda también abarcar para cumplir lo
dispuesto en el número 1, pudiendo incluir suelo urbano cuando sea preciso.
Asimismo podrá acordarse la división y la redelimitación de unidades de
ejecución previstas por los Planes al aprobar el correspondiente Programa.
Las nuevas unidades deberán ser susceptibles de actuación integrada
técnicamente autónoma. Las unidades de ejecución podrán abarcar terrenos
incluidos en distintas áreas de reparto conservando los terrenos
incorporados a una unidad de ejecución los aprovechamientos tipo definidos
en el plan general.
3. Los Planes podrán delimitar unidades de ejecución discontinuas, excepto
en suelo urbano, para la aplicación de las transferencias de aprovechamiento
urbanístico. La inclusión de suelos en la unidad de ejecución así delimitada
no puede responder a criterios meramente equidistributivos, sino sólo a
criterios objetivos de unidad funcional de la obra de urbanización a
ejecutar. La anterior restricción no será aplicable en el supuesto de que la
propuesta de delimitación esté suscrita por propietarios que representen la
totalidad de los terrenos incluidos. Los suelos de los diversos ámbitos
discontinuos serán aportados a la reparcelación con arreglo al
aprovechamiento que el Plan les haya atribuido.
4. Al configurar las unidades de ejecución se procurará una prudente
diversificación de las responsabilidades urbanizadoras y se fomentará el
desarrollo por iniciativas urbanizadoras de diferentes dimensiones.
5. Podrán también delimitarse unidades de ejecución discontinuas para la
obtención de suelos con destino a parques públicos naturales como
consecuencia de una reclasificación de suelo, cuando así proceda en
aplicación de la Ley 4/2004, de 30 de junio, de ordenación del territorio y
protección del paisaje. Estos suelos para parques públicos naturales serán
clasificados como suelo no urbanizable, integrándose como tales en el área
de reparto resultante con los correspondientes coeficientes de ponderación
de valor.
6. Se pueden incluir en actuaciones integradas terrenos consolidados por la
edificación cuando carezcan de la urbanización necesaria, sin perjuicio de
las especialidades que procedan en la reparcelación. Las parcelas aisladas
no se incluirán en actuación integrada con fines meramente equidistributivos,
salvo que formen parte de operaciones integradas de rehabilitación,
renovación urbana, o cambio de uso.
7. La delimitación exacta de unidades de ejecución es determinación propia
de la ordenación pormenorizada.
Artículo 59. Establecimiento de la red secundaria de reservas de suelo
dotacional público
1. La red secundaria es una determinación de la ordenación pormenorizada,
constituida por la totalidad de las reservas de suelo dotacional público no
incluidas en la red primaria.
2. Los Planes Parciales y, en su caso, los Planes de Reforma Interior,
definirán la red secundaria de dotaciones públicas de su sector,
distinguiéndolas de las de la red primaria, ajustándose como mínimo a los
estándares reglamentariamente exigidos y cumpliendo con los requisitos de
calidad, funcionalidad y capacidad para la ordenación prevista en el ámbito.
3. Los Planes deberán especificar el uso previsto para cada reserva de uso
dotacional público distinguiendo entre zona verde, deportivo-recreativo,
educativo cultural, asistencial, servicio administrativo, servicio
urbano-infraestructuras, red viaria, aparcamiento y áreas peatonales. No
obstante, la administración podrá establecer en aquéllas cualquier uso
dotacional público ajustándose a las siguientes reglas:
a) Mientras el Plan no se modifique, deberán dedicarse al uso o usos
concretos previstos en él las reservas dotacionales para zonas verdes,
espacios libres de edificación sobre rasante, red viaria e infraestructuras
aptas para el tránsito, el paseo, la circulación o el transportes de
personas, vehículos, fluidos o señales.
b) En los demás casos, será posible la sustitución del uso dotacional
previsto en el Plan por otro igualmente dotacional público, destinado a la
misma o distinta Administración pública, siempre que, previo informe
favorable municipal, en el primer caso, se adopte acuerdo expreso y motivado
por el órgano competente del ente titular o destinatario del terreno, y en
el segundo, medie acuerdo entre las Administraciones interesadas.
Artículo 60. Otras determinaciones de ordenación pormenorizada
1. Constituye determinación de la ordenación pormenorizada la asignación de
usos y tipos edificatorios en forma detallada, en desarrollo de los
previstos por la ordenación estructural. Se efectuará por remisión al
Reglamento de Zonas, desarrollando los usos prohibidos, alternativos y
compatibles para cada parcela y las condiciones limitativas de su máxima y
mínima edificabilidad, volumen o altura y ocupación, sobre y bajo rasante,
así como su dotación de aparcamiento.
2. La ordenación determinará las alineaciones que delimitan el espacio
público del privado y la parcelación de éste o las condiciones para
efectuarla. La parcelación se fijará atendiendo al tipo de edificación